Actualizado con la normativa de 2026
Calculadora de plusvalía municipal 2026
Estima cuánta plusvalía municipal (IIVTNU) pagarás al vender, heredar o donar un inmueble urbano. Comparamos el método objetivo y el real y aplicamos automáticamente el más favorable.
Plusvalía municipal estimada
972,00 €
Método objetivo (el más favorable para ti)
Dos métodos, pagas el menor
Desde el Real Decreto-ley 26/2021, la plusvalía municipal se puede calcular de dos maneras. El método objetivo multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años de tenencia (en 2026 rigen los coeficientes del RDL 8/2023, entre 0,09 y 0,40). El método real parte de tu ganancia efectiva y le aplica la proporción que el suelo representa en el valor catastral total. Tienes derecho al menor de los dos resultados.
Sobre la base así obtenida, cada ayuntamiento aplica su tipo, con el 30 % como máximo legal (Madrid usa el 29 %, Barcelona el 30 %). Además, los coeficientes estatales son máximos: tu ordenanza municipal puede fijar otros menores. Por eso esta calculadora es una estimación de máximos — tu cuota real solo puede ser igual o más baja.
Un aviso de actualidad: los coeficientes de 2026 cambiaron dos veces en enero (el RDL 16/2025 los subió el día 1 y el Congreso lo derogó el 27). Esta calculadora usa la tabla vigente tras la derogación, verificada con las publicaciones oficiales de varios ayuntamientos.
Preguntas frecuentes
›¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una compraventa, el vendedor. En una herencia, el heredero; en una donación, el donatario. Si el vendedor no reside en España, el comprador actúa como sustituto y debe ingresar el impuesto.
›¿Puedo elegir entre el método objetivo y el real?
Sí, desde la reforma de 2021 tienes derecho a tributar por el menor de los dos: el objetivo (valor catastral del suelo por el coeficiente según años de tenencia) o el real (la ganancia efectiva multiplicada por el peso del suelo en el valor catastral). Para aplicar el real debes aportar las escrituras de compra y de venta.
›Vendí perdiendo dinero, ¿tengo que pagar?
No. Si acreditas con las escrituras que no hubo incremento de valor, la operación no está sujeta al impuesto (art. 104.5 TRLRHL, tras la sentencia del Constitucional de 2021). Ojo: sigues obligado a declarar la transmisión al ayuntamiento aportando ambas escrituras.
›¿Qué plazo hay para pagarla?
30 días hábiles desde la transmisión en compraventas y donaciones, y 6 meses (prorrogables hasta un año) en herencias.
›¿Las herencias tienen bonificaciones?
Muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % la plusvalía de la vivienda habitual heredada por cónyuge, ascendientes o descendientes (Madrid, entre otros). Es una bonificación municipal y opcional: consulta la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento, suele exigir solicitud expresa dentro de plazo.
Estimación con los coeficientes máximos estatales vigentes (RDL 8/2023, en vigor desde el 28/01/2026) y el tipo que indiques (máximo legal 30 %). Tu ayuntamiento puede aplicar coeficientes menores, otro tipo o bonificaciones: consulta su ordenanza fiscal u oficina tributaria antes de liquidar.